房地产开发贷现定向宽松趋势

      中国证券报记者调查发现，近期部分商业银行的房地产开发贷呈现“定向宽松”趋势。针对全国大型房企，特别是全国50强房企以及“五证齐全”的楼盘项目，银行开发贷支持力度普遍加大。

　　专家认为，部分银行房地产开发贷款“定向宽松”，将在一定程度上有利于增加普通商品住宅的供给、保证部分优质在建项目的进度。但“定向宽松”并不能逆转房地产全行业资金面相对偏紧的状况，房价也不具备全面反弹的条件和基础。

　　□本报记者 陈莹莹

　　开发贷“有限宽松” 50强房企受益

　　多位银行业人士向中国证券报记者表示，近期房地产开发贷款“定向宽松”趋势明显，各商业银行对全国大型房企抛出“橄榄枝”。“大部分银行要求房企是全国50强，有的银行要求房企至少是全国100强。”

　　业内人士表示，一方面，今年二季度以来，全国大部分地区楼市成交量持续回升，房企资金回流速度明显加快，降低了房地产开发贷款风险；另一方面，在实体经济下行压力仍较大的背景下，相对于其他行业和领域的贷款，房地产开发贷款的质量较好，商业银行的信贷投放偏好仍较强烈。

　　根据国家统计局数据显示，2012年1-8月，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月提高2.9个百分点。其中，国内贷款9886亿元，增长11.2%。中国证券报记者发现，这是今年4月以来，国内贷款增速首次恢复到两位数。

　　一家国有大型商业银行上海分行的信贷部人士称：“下半年以来房地产开发贷确实‘松动’了。而在去年下半年到今年上半年，我们的开发贷业务基本就停掉了。无论是大房企还是小房企，都不批贷。现在开发贷业务可以做了，而且审批速度比较快。我们上个月就批复了好几笔房地产开发贷。我们的要求是至少是全国100强房企，一般全国50强的房企或合作较多的大型房企拿到贷款没有太大问题。”目前各家商业银行的房地产开发贷款执行名单制管理，只要进入“大名单”的房企，在开发贷额度和批贷方面都有极大优势。

　　另一家股份制银行北京分行信贷部人士表示：“最近两个月明显感觉到开发贷发放有所放松，尤其是针对全国大型房企、五证齐全的楼盘项目。在部分地区，针对一些实力较强的地方房企，我们的开发贷政策也从‘退出’转为‘不支持’了。也就是说，如果项目很优质，还是可以对地方房企提供开发贷的。”该人士表示，虽然开发贷批贷的速度有所加快，但仍要有五证齐全、必须是普通商品住宅等要求。

　　拿地意愿提升 贷款需求增加

　　业内人士透露，商业银行针对全国大型房企的“优待”由来已久，此前各商业银行有房企“红名单”，只有“红名单”上的房企才能获得开发贷款。去年下半年以后，各商业银行实行名单制管理，收窄了开发贷款投放范围。而在房地产宏观调控最为严厉的时候，大型房企在批贷方面也不太容易。

　　“眼下的情况就是大房企‘吃肉’，小房企‘喝汤’了。”上海市一家中小房企的负责人杨曦直言，近期开发贷的确出现一定宽松，但是中小房企申请贷款仍旧不是那么容易。某些在地方上实力雄厚的城投企业，或者有央企背景的中小房企，近期在银行也能获得房地产开发贷款。他表示：“近期房地产信托这条融资渠道也较为活跃。据我了解，不少中小房企到期还本付息的问题都通过房地产信托渠道解决了。”

　　某全国性的龙头房企相关人士向中国证券报记者表示，大型房企对于开发贷“定向宽松”的感受一般比较滞后，因为地方分公司反馈到总部需要两三个月的时间。该人士称，大型房企更关心的是银行对于企业的授信额度，并表示“近期正在申请新的开发贷额度”。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，在住宅交易回暖的背景下，房企资金回笼较为明显，资金面大大改观。业内人士指出，随着几个月来的成交量上涨，房企资金压力明显改善。同时，楼市库存减少，房企对后市的预期与上半年相比也产生了较大变化，拿地积极性提高，对于房地产开发贷的需求也在上升。

　　链家地产统计数据显示，保利、万科、龙湖、华润等10家龙头房企，年内置地金额已达820亿元。进入9月以后，万科等龙头房企拿地力度依然不小。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，对房企而言，在经历了近20个月的持续去库存化后，各房企拿地补仓迫在眉睫，房地产开发贷款需求必然增大。

　　行业资金偏紧 房价难以反弹

　　住建部政策研究中心副主任王珏林称，近期整个房地产行业相关贷款都有所放松，包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷款。而这对于保障房地产行业平稳运行，加大普通商品住宅供给等都有好处。“但这也和宏观调控思路相关，目前的通胀压力有所减轻，银行信贷有稍微放松的条件。”他强调，监管部门目前仍要求商业银行执行差别化的信贷政策，房价还不具备反弹条件。

　　陈国强也指出，“定向宽松”就意味着房地产开发贷款不会全面松动，当前房地产全行业的资金链仍偏紧，房价尚难反弹。他表示，房地产业内不能误读某些信号。“近期住建部的表态再次给业界释放信号，即不允许放松调控，新政预案也在准备之中。”

　　银行业内人士表示，未来商业银行对房地产开发贷一定是“有张有弛”。一位接近监管层的人士透露，对存在还款压力的房企尤其是中小房企，监管层要求商业银行督促其通过转让项目、出售股权、增加抵押物等方式，尽快释放风险。同时，加强房地产信托风险管理，继续执行房地产信托业务事前报告制度，防止盲目扩张。重点关注今明两年到期的房地产信托项目，加强对房地产企业现金流的监测。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，楼市调控政策微调仍然是大趋势。从房价角度而言，房价在四季度难以有反弹的机会。限购与限贷本质上并没有松动或者取消，去投资化的楼市调控政策还在执行，整体市场均价仍然会保持相对稳定状态。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，目前来看，整个房地产市场的货币供应量在8月有所放大，信贷宽松趋势或将延续。